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  四原告与被告某某公司于2020年3月10日签订《商品房买卖合同》，合同编号20****831，约定：四原告购买被告在**街**#**商铺，商铺建筑面积200.45㎡，其中套内面积183.150㎡、分摊面积：17.3㎡;第六条计价方式与价款计价方式：建筑面积，单价：24674.28元/平方米，总价：4945960元;第七条付款方式及期限(一)签订本合同前，原告已向被告支付定金人民币(大写)伍万元整(50000元)，该定金于本合同签订时抵作商品房价款;(二)原告采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】｡ 原告应当于2020年03月10日前支付首期房价款为人民币(大写)贰佰柒拾肆万伍仟玖佰陆拾元整(2745960元)，占全部房价款的55.51%｡ 余款人民币(大写)贰佰贰拾万元整(人民币2200000元)，向赣州银行、九江银行(贷款机构)申请贷款支付;第十三条面积差异处理该商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)｡ 实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理｡ 4.双方自行约定：以产权登记面积为准，按成交单价不变，购房总价多退少补，合同继续履行｡ 第十五条设计变更(一)双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量和使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知送达原告｡ 出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同｡ (三)买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行同期基准利率(不低于中国某某银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息｡ 附件五《补充协议》第二条约定，双方就面积确认及面积误差处理约定如下：以产权登记面积为准，按成交单价不变，购房总价多退少补，合同继续履行｡ 同日，原、被告双方又签订了《商铺合作经营合同》，合同编号(2019)河边街第8号，约定：1.2该商铺的暂测建筑面积为200.45平方米(最终以测绘部门的实测面积为准)，合同房款总价为4945960元(此价格为已计算5年5%的折扣优惠价格);3.1本合同期限5年，即自2020年5月1日至2025年4月30日止｡ (自项目正式开业之日起计算，正式开业日为2022年5月1日);4.1本合同签订后，原告以该商铺作为投入，被告在原告购买该房屋时额外给予5年5%的折扣优惠，即1651987元等内容｡ 合同签订后，原告依约向被告支付了4945960元购房款，其中首期房款2745960元于2020年3月10日前支付,2200000元通过向赣州银行贷款的形式于2020年4月9日向被告支付｡

  2022年7月25日，某某工程质量检测有限责任公司出具《房产面积测绘报告》，载明案涉4#101商铺的实测面积为234.89㎡，其中套内面积207.09㎡、分摊建筑面积27.80㎡｡ 2023年3月31日，被告某某公司向原告发出《关于尽快补交河边街商业街商铺房款的函》，要求原告按照双方《商品房买卖合同》第十三条第4点的约定，按商铺实测面积234.89㎡，补交房款849781.63元｡

  2023年7月19日，自然资源局向原告发出《关于北岸河边街商业开发建设项目规划设计方案变更的征求意见函》，载明原告购买4#101商铺所在的4#楼上下楼梯两侧门开口方向由左右开门变更成前边和左边开门｡ 原告于2023年7月20日向自然资源局回复了《不同意北岸河边街商业开发建设项目规划设计方案变更的意见书》｡ 2023年7月26日，案涉项目取得竣工验收备案表｡ 2023年8月18日，原告向被告发送《商品房买卖合同解除通知书》，以被告未在约定时间内书面通知原告规划设计变更为由要求解除双方《商品房买卖合同》，并要求被告退回房款及利息｡ 2023年8月25日，被告向原告发出《致河边街4#101业主告知书》，声明规划设计变更对4#101房屋用途、面积未产生影响，房屋现场与合同约定一致，不认可解除商品房买卖合同要求｡ 为此，原、被告就案涉《商品房买卖合同》的解除和购房款的退还未能达成一致，原告诉至一审法院，形成本案｡

  李某2鹏、钟某某、伍某某、李某2向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2020年3月10日签订的《商品房买卖合同》《商铺合作经营合同》;2、依法判令被告立即退还原告购房款4945960元，并支付资金占用期间利息(利息按贷款市场报价利率4.05%从2020年3月10日起算至购房款还清之日止);3、本案诉讼费由被告承担｡

  一审查明,1、原告认购前现场查看了4#101商铺，当时现场4#101商铺与4#楼楼梯之间并未开设有门｡ 2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示,4#楼上下楼梯两侧门开口方向为左右开门｡ 3、被告称，某某工程质量检测有限责任公司现场实测时，现场4#楼上下楼梯两侧门开口方向已变更为前边和左边开门，实测系按现场情况进行测量的｡ 4、原告向赣州银行贷款的2200000元已于2024年3月5日提前结清｡

  一审法院认为，涉案商品房买卖合同及附件、补充协议等均系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务｡ 关于原告是否有权解除《商品房买卖合同》及《商铺合作经营合同》的问题｡ 一审法院认为，其一，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，原、被告双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量和使用功能情形的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告｡ 同时根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，被告经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，被告应当在变更确立之日起10日内书面通知原告｡ 被告未在规定时限内通知买受人的，原告有权退房｡ 本案中被告未在约定或规定期限内书面通知原告关于北岸河边街商业开发建设项目规划设计方案变更的情况，原告有权解除案涉《商品房买卖合同》｡

  其二，根据某某工程质量检测有限责任公司出具的《房产面积测绘报告》，案涉房屋实测建筑面积超出《商品房买卖合同》约定的预测面积34.44m2，套内面积超出23.94m2、分摊建筑面积超出10.5m2，建筑面积误差比绝对值17.18%、套内面积误差比绝对值13.07%、分摊面积误差比绝对值60.69%，该误差范围远超出了一般常人所能够接受的合理范围｡ 双方《商品房买卖合同》第十三条及附件五补充协议第二条虽约定了对房屋面积误差按照成交单价不变、多退少补、合同继续履行的方式解决｡ 但该约定系被告为了重复使用而预先拟定的条款，明显不合理地加重了买受人的责任、限制了买受人解除合同的主要权利，且被告未提供证据证明其履行了提示或者说明义务，该约定应为无效｡ 根据《商品房销售管理办法》第二十条之规定，合同未作约定情况下，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房｡ 本案符合该情形，原告有权要求解除案涉《商品房买卖合同》｡

  其三，原告签订《商品房买卖合同》系期望以支付4945960元购房款为对价从被告处取得案涉4#101商铺的所有权｡ 现被告拟向原告交付的4#101商铺实测面积为234.89㎡，需要原告支付的购房款上涨至5795741.63元(234.89㎡24674.28元/㎡)，被告事实上已无法向原告交付建筑面积为200.45㎡的4#101商铺，原告也没办法实现支付4945960元购房款即取得案涉商铺的合同目的，原告有权请求终止双方合同权利义务关系｡

  综上，原告有权要求解除案涉《商品房买卖合同》｡ 解除权为形成权，解除权人解除合同的意思表示到达相对方时合同即告解除｡ 原告已于2023年8月18日向被告送达解除通知书，则案涉《商品房买卖合同》于2023年8月18日解除｡ 《商铺合作经营合同》系以《商品房买卖合同》为前提而签订，应当一并解除｡ 案涉合同解除后，被告应当将其收取的购房款4945960元返还给四原告，并计付资金占用期间的利息｡

  一审判决：一、解除原告李某2鹏、钟某某、伍某某、李某2与被告某某实业有限公司2020年3月10日签订的《商品房买卖合同》《商铺合作经营合同》;二、被告某某实业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告李某2鹏、钟某某、伍某某、李某2返还购房款4945960元，并按照中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息至购房款返还之日止(其中,2745960元购房款的资金占用利息自2020年3月10日起算,2200000元购房款的资金占用利息自2020年4月9日起算)。三、驳回原告李某2鹏、钟某某、伍某某、李某2的其他诉讼请求｡

  一审判决后，某某公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决，改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商铺合作经营合同》继续履行，即驳回原审原告对上诉人的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由原审原告承担｡ 事实与理由：一、原审判决适用双方签订的《商品房买卖合同(合同编号20****831)》第十五条及《商品房销售管理办法》第二十四条之规定认定被上诉人具有解除合同的形成权，实属适用约定及法规错误｡ 且双方2020年3月10日签订的《商品房买卖合同》附图与2023年7月份变更后案涉商铺的附图是完全一致，事实上被上诉人所购得的商铺与上诉人交付的商铺是完全一致的，因此不存在上诉人未在10日内将变更内容书面通知被上诉人义务｡ 2023年7月份，河边街商业街的规划设计变更系因为在工程建设的过程中存在变更程序上的滞后而履行变更手续的确认行为｡ 即该规划设计变更并非对案涉商品房原有状况进行变更，而是对案涉工程施工过程中已实施变更的确认，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》载明确认的商品房平面图与规划设计变更后房屋平面图以及该商品房目前现状均一致可以得以证实｡ 二、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及附件五补充协议第二条属格式条款，因上诉人未履行提示或说明义务，而认定为无效，与事实不符，实属认定错误，进而适用《商品房销售管理办法》第二十条解除双方签订的《商品房买卖合同》，属适用法律法规错误｡ 《商品房买卖合同》第十三条属双方商定后选择性条款适用，虽然该选择性条款会因多数买受人选择而反复多次适用，但也不能因反复适用而否认其为选择性条款的属性，更不能面积差实行“多退少补”约定就认定为明显不合理加重了买受人的责任、限制了买受人解除合同的主要权利，这是双方合意选择的结果，作为中立立场的审判机关应当对双方的合意给予充分尊重，面积差双方选择实行“多退少补”不是更能体现双方权益的平衡客观要求，岂能主观臆断错误地认为明显不合理地加重了任何一方的责任｡ 三、原审判决以上诉人无法交付《商品房买卖合同》约定的商品房致被上诉人无法实现购房合同目的认定被上诉人具有请求终止合同，属认定事实错误｡ 上诉人是按照《商品房买卖合同》载明的平面图确认的结构型式、户型、空间尺寸、朝向商铺向被上诉人交付了房屋，商铺的面积差异是因为预测面积与实测面积存在误差使然，且双方在签订的《商品房买卖合同》及附件中对面积误差处理也进行了约定，上诉人交付给被上诉人的案涉房屋符合《商品房买卖合同》及附件补充合同的约定，不存在上诉人交付商品房不符合约定致被上诉人无法实现购房合同目的情形。

  李某2鹏、钟某某、伍某某、李某2辩称：一、案涉《商品房买卖合同》第十三条及附件五补充协议第二条虽约定了对房屋面积误差按照成交单价不变、多退少补、合同继续履行的方式解决｡ 但该约定系上诉人为了重复使用而预先拟定的条款，明显不合理地加重了买受人的责任、限制了买受人解除合同的主要权利，该条款无效｡ 合同约定案涉商铺的交付时间为2020年12月31日前｡ 此后上诉人一直未向答辩人送达房屋竣工验收备案表、交房通知等，上诉人存在逾期交付房屋的违约行为｡ 案涉商铺的实测面积为234.89㎡(其中套内面积207.09㎡、分摊建筑面积27.80㎡)，实测面积比案涉《商品房买卖合同》约定的预测面积多出了34.44㎡(其中套内面积多出23.94㎡、分摊建筑面积多出10.5㎡，其中套内面积207.09㎡、分摊建筑面积27.80㎡)，建筑面积误差高达17.18%(其中套内面积误差为13.07%、分摊面积误差为60.69%)，该误差范围远远超出了法律规定以及一般常人能够接受误差的合理范围，虽然案涉《商品房买卖合同》第十三条约定的面积差异处理方式为“以产权登记面积为准，按成交单价不变，购房总价多退少补，合同继续履行”，但是该约定的内容免除了上诉人在房屋面积误差比超过3%时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了答辩人作为购房人在房屋面积误差比超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利，因此，该条款免除了上诉人的责任，且在一审中，答辩人也提交了证据予以证明案涉合同系重复使用而预先拟定的条款，根据相关法律规定，该条款无效，原审法院适用《商品房销售管理办法》第二十条之规定并无不当，并且案涉合同签订于2020年3月10日，约定的交房时间亦为2020年12月31日，亦可适用原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，答辩人享有解除权｡ 二、上诉人未在约定或规定期限内书面通知答辩人关于北岸河边街商业开发建设项目规划设计的具体方案变更的情况，答辩人有权解除案涉《商品房买卖合同》｡ 上诉人在案涉项目建设完成之后，才向相关部门申请项目规划设计的具体方案变更，自然资源局于2023年7月19日向原告发出《关于北岸河边街商业开发建设项目规划设计的具体方案变更的征求意见函》，答辩人在收到该函件后于2023年7月20日向自然资源局回复了《不同意北岸河边街商业开发建设项目规划设计方案变更的意见书》，即不同意上诉人申请的项目规划设计方案变更，根据合同约定，答辩人于2023年8月18日向上诉人发送《商品房买卖合同解除通知书》要求解除案涉《商品房买卖合同》并要求上诉人退回房款及利息｡ 三、上诉人事实上已无法向答辩人交付建筑面积为200.45㎡的4#101商铺，答辩人也没办法实现支付4945960元购房款即取得案涉商铺的合同目的，答辩人有权请求终止双方合同权利义务关系。

  二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷｡按期向四被上诉人交付约定商铺系某某公司的主要义务，但某某公司未征得四被上诉人的同意擅自改变商品房设计，且案涉商铺已超合同约定面积17.18%，致使四被上诉人需额外支付购房款849781.63元，极大加重了四被上诉人的负担，远超出四被上诉人购置商铺时对购置物的认知｡ 某某公司认为规划设计变更仅是对案涉工程项目施工过程中已实施变更的确认，二审认为案涉工程施工如需变更设计，仍需征求买受人的意见，买受人可根据情况决定是否退房，因此，某某公司此项理由不成立。现某某公司已无法交付四上诉人要求购置的商铺，故一审考虑本案情况，解除案涉《商品房买卖合同》、《商铺合作经营合同》的处理并无不当｡综上，某某公司的上诉请求不成立，二审不予支持｡ 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持｡

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