在香港这个寸土寸金的国际都市，港岛南区一直是房产市场的“皇冠明珠”。这里既有依山傍海的豪宅秘境，也有地铁上盖的中产精品。今天要聊的两个项目——揚海和淺水灣108别墅，一个是港岛南岸的“蓝筹股”，另一个是浅水湾的“孤品”，它们的稀缺性和潜力，就藏在香港楼市的底层逻辑里。
香港房价高，南区更贵。这里的房价均价每平方呎18,210港元（约合人民币19万/㎡），仅次于中西区和湾仔区。但即便如此，2025年南区房价预计还能涨8%，成为全港涨幅最快的区域之一。为啥？
第一，海景资源不可复制。南区坐拥浅水湾、深水湾等顶级海滨资源，政府又限制填海造地，导致海景房供应几乎停滞。比如浅水湾上一个新盘还是2010年的南湾，现在每平米售价突破200万港币仍供不应求。
第二，政策松绑刺激需求。2025年香港取消了额外印花税、买家印花税，外地买家税率从30%降到15%，首付比例最低10%。这直接激活了内地富豪和国际买家的购买力，2025年第一季度南区豪宅成交量同比涨了15%。
第三，教育资源加持。南区有南岛中学、香港国际学校等顶尖学府，吸引了大量高知家庭。买这里的房子，相当于给孩子买了一张“名校入场券”。
揚海位于黄竹坑地铁站上盖，是港岛南岸的“地铁盘”。这一个项目2023年入伙，现在已经是现房，均价约25,708港元/呎（约合人民币27万/㎡），总价2198万港币起。为啥说它是中产的“宝藏”？
交通便利到离谱。从黄竹坑站坐地铁，两站到金钟，三站到中环，20分钟直达核心商务区。开车的线分钟到铜锣湾。对于在中环上班的中产来说，通勤时间比住九龙还短。
户型实用不浪费。主打两房和三房，实用面积470-842平方呎，每个房间都能放下床和衣柜。比如855平方呎的三房，客厅开间3米，还带26平方呎的露台，采光和通风都很棒。
配套成熟不焦虑。楼下就是50万平方呎的商场THE SOUTHSIDE，超市、餐厅、电影院一应俱全。小区还有健身房、游泳池、儿童游乐场，甚至私人码头。
投资回报稳得住。虽然租金回报率只有2.5%左右（低于南区平均3%），但胜在租客稳定，多为外籍人士和中产家庭。而且现房即买即租，不用等楼花，更灵活。
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浅水湾108别墅，光听名字就知道不简单。这个项目位于浅水湾道108号，由大昌集团开发，是香港现存最稀缺的独栋别墅区之一。8套别墅，每套实用面积4963-8694平方呎，总价4亿至10亿港元，单价7.8万-8.5万港元/呎。为啥说它是“孤品”？
地段稀缺到窒息。浅水湾是香港传统豪宅区，李嘉诚、刘銮雄等富豪都扎堆在这里。这里的别墅卖一套少一套，上一个新盘还是2018年的浅水湾道92号，现在二手价每平方呎突破9万港元。
设计奢华到极致。每套别墅都有私人泳池、花园、天台，部分户型客厅挑高7.1米，采用双层中空低辐射镀膜玻璃幕墙，270度环幕海景无遮挡。室内配备智能家居系统，从灯光到空调都能语音控制。
配套尊贵到私密。小区有专属会所Pulsaqua，内设恒温泳池、水疗中心，还有私人宴会厅。周边有深湾游艇会、香港乡村俱乐部，业主可以随时出海钓鱼或打高尔夫。
政策红利吃到饱。由于是现房，买家可以直接申请按揭，最高贷款50%。而且浅水湾属于“非永久业权”，不需要交遗产税，这对家族传承来说是个大优势。
对中产来说，扬海是“上车南区”的最后机会。虽然Blue Coast II等新盘价格更低（折实呎价17,188港元），但扬海是现房，即买即住，而且黄竹坑站未来会是港岛南岸的交通枢纽，升值潜力明确。
对富豪来说，浅水湾108是“抗通胀神器”。全球央行大放水，现金贬值压力大，而南区豪宅过去十年年均涨幅8%，跑赢通胀妥妥的。尤其是浅水湾108这种孤品，稀缺性决定了它的“硬通货”属性。
政策窗口期要抓住。2025年香港撤销了多项印花税，首付比例也降到10%，这是近十年最宽松的购房环境。但要注意，未来5年南区新盘供应不足5%，现在不下手，以后可能连挑的机会都没有了。
香港楼市的底层逻辑，永远是稀缺性和流动性的博弈。揚海和淺水灣108，一个是中产的“性价比蓝筹”，一个是富豪的“终极藏品”，它们的潜力都根植于港岛南区不可复制的资源禀赋。无论是自住还是投资，记住：在香港买房，买的不是钢筋水泥，而是城市的核心资源和未来的增长红利。
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