成交的3宗地块均已完结报规，城外城建国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期，估计将于二季度连续开盘入市。

  国贤府二期地点北七家1503-0002、0008、0009地块成交于上一年12月30日，由中建智地+未来科学城联合体上一年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

  规划建造26栋6-9F洋房，共850户。其间北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

  南向阳台+飘窗组合，边户有超大标准转角飘窗，阳台进深1.5米-1.8米，户型图上清晰标记为“开敞阳台”，

  西南次卧1.8米进深阳台，室内空间进深1.7米；东北角小卧室封入设备渠道后，3.4米进深。

  起步72户型两室一卫，客餐厨一体规划，带转角飘窗，这些通常在百平以上户型的装备，放到70平的房子里，公共空间占到了房子一半上面积。

  主卧在北面，算上外接的设备渠道，面积有10㎡；南边的房间形状还不规矩，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，相同的，也只能是个起居室。

  90户型三居两卫，阳台做成了1米5的进深，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，南向主卧标准开阔，套房规划，大飘窗。

  而另一侧的起居室与72户型存在相同问题，不是方正形状，去掉门口空间，实践进深就比较短促了。

  一起，为了在南向做出三个开间，90户型起居室的面宽只要2米7，72户型的面宽是3米2，门后还能放个柜子；90户型差出来的这半米，让给了外面的家政间。

  三个卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗，侧边一整面都是飘窗，一向飘到主卫里，飘到电梯厅门口。

  这个户型，仅飘窗一项，赠送面积就有18㎡！阳台和设备台进深略短，但加起来也有七八平米的赠送面积。

  项目周边没有地铁线号线公里外；而京北地上出行迟早顶峰拥堵反常，对通勤族十分不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实践能不能落地以及何时落地都是个未知数。

  作为刚改盘，客群要求比较高，项目周边1公里内缺少像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，邻近还有很多安顿房，空位较多，整个城市界面的改进估计还需求几年修长。

  小区步行规划内有北京尖端规划的山姆会员店，估计2025年末能开业。二期项目能否吃到一期配套的盈利，还需张望。

  项目西北方向有一处八仙陵寝，1公里规划以内，是集中式陵寝而非公墓，石碑数千个。另外在八仙陵寝以南还有一片村里的墓地，零散墓穴间隔北京国贤府小区外围墙十分近。

  板块内住所项目较多，城外北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及很多回迁房。

  国誉燕园二期地点昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住所楼面价约为1.31万元/㎡，期房出售指导价为3.9万元/㎡。

  项目总修建面积23.8万平方米，其间地上建面15.55万平方米，拟建21栋7-11层住所楼，共1418户。

  面积段67-134㎡一到四居，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

  88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅度提高了使用面积；北向还有5米长的设备渠道+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

  可是两个更大的户型，阳台和设备渠道的标准并没有明显增大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视界不受影响，但实践空间增幅降了下来。

  以127四居为例，四叶草格式，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分隔的设备渠道，总计4.56㎡的。

  京城建国誉燕园坐落昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和很多丰功伟绩；

  东侧为土城回迁安顿房，2024年12月26日正式开工建造，总修建规划约14万平方米，城外8栋住所楼和4栋服务配套公共修建，估计可提供约1083套安顿房，方案于2027年竣工交给。

  一期共1788套住所，出售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，到现在网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

  项目周边没有地铁，需求公交换乘。据悉装备有免费接驳专车服务，入住后就可以享用，一站直达北安河地铁站。

  开车出行很便利，紧邻京礼高速和北六环路，但在这一个方位买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面临通勤族不友好。

  商业方面有永旺商城、南邵路劲家乡广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平邃古里（建造中）、永丰大悦城（建造中）等均在配套规划内。

  医疗配套方面，项目周边会聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学世界医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

  项目缺少城市级配套，本身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（城外幼儿园+中小学），全体还要有一个较长周期的开展修长。

  越秀星耀未来地点昌平小沙河1802-0005地块由越秀地产+未来科学城置业2024年10月22日摘得，成交价25.33亿元，楼面价2.5万元/平方米，出售指导价6.6万/平方米。

  项目占地5.63万公顷，修建面积16.09万㎡，其间地上10.13万㎡，地下5.96万㎡，容积率1.8。

  从面积段来看，项目还是以刚需产品为主，户型规划中规中矩，好坏参半，主打一个高性价比。

  92/97户型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空间，使用率可达88%；

  107户型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空间，使用率可达90-91%；

  132户型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空间，使用率可达91%。

  项目坐落沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约2公里处，可换乘昌平线号线，可以接受海淀大厂外溢购房需求。向南还有很多优质工业集群，城外小米工业园、

  等，已入驻小米、福田轿车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、

  寰宇未来等，成交均价在6.2-6.5万/㎡区间。除此以外还有日前中海联合体底价12.8亿摘得的